공인중개사 정리노트 - 민법 ⑯ 물권의 변동 - 법률행위에 의한 부동산물권변동

공인중개사 정리노트 - 민법 ⑯ 물권의 변동 - 법률행위에 의한 부동산물권변동

 

1. 법률행위에 의한 부동산물권변동

민법 제186조(부동산물권변동의 효력) 부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기하여야 그 효력이 생긴다.
민법 제187조(등기를 요하지 아니하는 부동산 물권 취득) 상속, 공용징수, 판결, 경매 기타 법률의 규정에 의한 부동산에 관한 물권의 취득은 등기를 요하지 아니한다. 그러나 등기를 하지 아니하면 이를 처분하지 못한다.

 

 (1) 계약(채권행위)이 해제되면 그 계약의 이행으로 변동이 생겼던 물권은 그 계약이 없었던 원상태로 복귀합니다.(대판75다1394)

 

 (2) 부동산 물권의 포기는 물권의 소멸을 목적으로 하는 법률행위(단독행위)로서 그 등기를 하여야 효력이 생깁니다.

 

 (3) 용익 물권은 존속기간이 만료하면 등기 없이 소멸합니다.

 

 (4) 부동산 물권변동을 위한 등기의 요건

  ① 물권행위의 내용과 합치하여야 합니다.(실질적 · 실체적 유효조건)

 

  ② 「부동산등기법」이 정하는 절차상의 요건을 갖춰서 이뤄져야 합니다.(형식적 · 절차적 유효조건)

 

  ③ 등기의 실질적 유효요건

   ⓐ 물권변동과정의 불합치 - 중간생략등기

    - 甲, 乙, 丙이 토지를 순차로 전매한 경우, 중간자인 乙의 등기를 생략한 채 甲에게서 바로 최종매수인 丙에게로 소유권이전등기를 한 때에 중간생략등기를 했다고 합니다.

    - 중간생략등기가 이루어진 이상, 중간생략등기에 관한 합의가 없었다는 사유만으로는 그 소유권이전등기를 무효라고 할 수 없습니다.(대판79다2104)

    - 다만, 토지거래허가구역 내에서 중간생략등기가 경료된 경우에는 적법한 토지거래허가 없이 경료된 등기로서 무효입니다.(대판96다22464)

    - 조세포탈 또는 부동산 투기를 목적으로 중간생략등기의 합의를 한 경우에 합의의 효력은 유효합니다.

    - 3자간의 합의 없이 이루어진 중간생략등기도 유효합니다.

    - 甲, 乙, 丙 사이에 중간생략등기의 합의가 있는 경우, 丙이 甲에게 직접 등기를 청구할 수 있더라도 乙에 대한 甲의 소유권이전등기의무는 소멸하지 않습니다.

    - 3자 합의가 있는 경우에 甲의 乙에 대한 매매대금채권의 행사는 받지 않습니다.

    - 만약 중간생략등기의 합의가 없다면, 丙은 甲의 동의나 승낙 없이 乙의 소유권이전등기청구권을 양도받아 甲에게 소유권이전등기를 청구할 수 있습니다.

유효성	① 이미 丙 앞으로 경료된 중간생략등기는 유효하다. ② 토지거래허가규정을 위반하여 이루어진 중간생략등기는 무효이다.
3자간 합의여부	3자간 합의 有 ① 丙은 직접 甲에게 소유권이전등기 청구가능 ② 乙의 소유권이전등기청구권이 소멸하는 것은 아님 ③ 甲의 대금청구권이 제한되지 않음
	2. 3자간 합의 無 ① 丙은 乙을 대위하여 甲에게 乙앞으로의 소유권이전등기 청구가능 ② 丙이 乙로부터 등기청구권을 양도받고 채권양도를 원인으로 직접 청구할 수 없음.

 

  ④ 등기의 형식적 유효조건

   ⓐ 등기는 물권변동의 효력발생요건이지 효력존속요건이 아닙니다. 따라서 일단 유효하게 존재하였던 등기가 멸실되거나 불법으로 말소된 경우에도 그 등기가 표상하던 물권은 소멸하지 않습니다.

    - 물권에 관한 등기가 원인 없이 말소된 경우에 그 물권의 효력에는 아무런 영향을 미치지 않습니다.

    - 원인 없이 부적법하게 등기가 말소된 경우, 권리소멸의 추정력은 인정되지 않습니다.

   ⓑ 등기부는 1부동산 1등기기록 원칙을 따릅니다. 그런데 절차상의 잘못으로 이중으로 보존등기가 경료된 경우에

    - 등기명의인이 동일인이면 선등기 유효, 후등기 무효입니다.(실체관계 부합여부 불문)

    - 등기명의인이 동일인이 아니면 선등기가 원인무효가 되지 않는 한 후등기는 무효입니다.

 

 ⑤ 미등기 매수인의 법적지위

  ⓐ 부동산 매수인이 대금을 지급하고 목적부동산을 인도받아 점유하고 있으나 아직 등기를 갖추지 못한 경우

  ⓑ 소유권은 매수인이 아니라 여전히 매도인입니다. 등기를 하지 아니하면 물권의 변동은 없기 때문입니다.

  ⓒ 따라서 매도인인 채권자는 목적부동산에 대하여 강제집행을 할 수 있으며 매수인은 자신이 소유자임을 주장하여 강제집행을 저지할 수 없습니다.

  ⓓ 목적물에 대한 침해가 있는 경우에 미등기 매수인은 자신이 직접 소유권에 기한 물권적 청구권을 행사할 수 없으며 매도인을 대위하여 행사하여야 합니다.

  ⓔ 매매를 원인으로 한 등기청구권은 원칙적으로 10년의 소멸시효에 걸리지만 목적물을 점유하고 있는 경우에는 걸리지 않습니다.

  ⓕ 부동산의 매수인이 부동산을 인수받아 사용 · 수익하고 있다가 그 부동산을 처분하여 점유를 상실한 경우에 등기청구권은 소멸시효에 걸리지 않습니다.