- 부동산의 수요 공급이론
- 부동산의 초과수요는 가격을 상승시키는 요인으로 작용하며, 초과공급은 가격을 하락시키는 요인으로 작용한다.
- 시장균형은 시장주요곡선과 시장공급곡선이 교차하는 곳에서 결정된다.
- 수요의 가격탄력성은 가격이 변할 때 수요량이 얼마나 변하는지를 나타낸다.
- 수요의 가격탄력성에서 가격의 변화율보다 수요령의 변화율이 큰 경우를 "탄력적", 가격의 변화율보다 수요량의 변화율이 작은 경우를 "비탄력적"이라한다.
- 수요의 가격탄력성에서 가격이 아무리 변해도 수요량에 변화가 없으면 분자인 수요량의 변화율이 0이되는 경우를 "완전비탄력적"이라한다.
- 수요의 가격탄력성은 대체제가 많을수록 크며 적을수록 작다.
- 부동산의 수요의 가격탄력성은 단기에서 장기로 갈수록 탄력적으로 변하게된다.
- 필수재는 보다 비탄력적인데 반해 사치재는 탄력적이다.
- 부동산의 임대료 총 수입은 그 상품에 대한 시장수요량에 임대료를 곱한 값이다.
- 수요의 소득탄력성은 수요량의 변화율을 소득의 변화율로 나눈 값이다.
- 수요의 교차탄력성은 한 상품의 수요가 다른 연관상품의 가격변화에 반응하는 정도를 측정하는 척도이다.
2. 부동산의 경기변동
- 부동산 경기변동이란 부동산시장이 일반 경기변동처럼 상승과 하강국면이 반복되는 현상을 말한다.
- 부동산경기는 일반경기보다 변동주기가 더 길다.
- 부동산 경기는 타성기간이 길며 주기의 순환 국면이 명백하지가 않고 일정치 않으며 불규칙적이다.
- 부동산 경기는 통상적으로 지역적,국지적으로 나타나서 전국적,광역적으로 확대되는 경향이 일반적이다.
- 부동산 경기는 비교적 경기회복이 느리고, 경기후퇴는 빠르게 진행된다.
- 부동산 시장은 일반경기 순환의 4국면 외에 고유의 특성인 안정시장이라는 특수한 국면을 가지고있다.
- 회복시장에서 과거의 사례가격은 새로운 거래의 기준가격이 되거나 그 하한선이 되는 것이 일반적이다.
- 하향국면은 매수자가 중시되고, 과거의 거래 사례가격은 새로운 거래가격의 상한이 되는 경향이 있다.
- 불규칙변동은 예기치 못한 상태로 초래되는 비순환적 경기 변동 현상을 말하는데, 무작위적 변동, 우발적 변동이라고도 한다.
3. 부동산 시장
- 시장이란, 어떤 상품에 대한 수요와 공급이 계속적으로 나타나 상품의 가격이 정해지고, 상품의 매매가 규착적으로 일어나는 곳이다.
- 부동산 시장의 특성은 시장의 국지성, 거래의 비거래성, 비표준화성, 비조직성, 수급조절의 곤란성, 매매기간의 장기성을 들 수 있다.
- 부동산사장은 수요와 공급의 조절이 쉽지않아 단기적으로 가격의 왜곡이 발생할 가능성이 높다.
- 부동산시장은 자원분배기능, 교환기능 가격형성기능, 정보제공의 기능, 양과 질의 조절기능을 수행하기도 한다.
- 부동산시장이 새로운 정보를 얼마나 지체없이 가치에 반영하는지를 시장의 효율성이라 하고, 정보가 지체없이 가치에 반영되는 시장을 효율적 시장이라 한다.
- 약성 효율적 시장이란 현재의 부동산가격읔 과거의 부동산 가격 및 거래량 변동 등과 같은 역사적 정보를 완전히 반영하고 있는 시장을 말한다.
- 준강성 효율적 시장이란 일반 투자자들에게 공개되는 모든 정보가 신속하고 정확하게 현재의 부동산 가격에 반영되는 시장을 말한다.
- 강성효율성 시장이란 현재의 부동산 가격이 부동산에 관한 모든 정보, 즉 이미 투자자들에게 공개된 정보 뿐 아니라, 공표되지 않은 정보까지도 신속 정확하게 반영하는 완벽한 효율적 시장을 말한다.
4. 입지 및 공간구조론
- 지대는 유량의 개념이며, 지가는 저량의 개념이다.
- 리카도의 차대지액설에 따르면 비옥도의 차이, 비옥한 토지량의 제한 등을 지대 발생 원인으로 보았다.
- 마르크스의 절대지대설에 따르면 한계지에 대해서도 토지 소유자의 요구로 지대가 발생한다 .
- 튀넨의 위치지대설에 따르면 다른조건이 동일할 경우 지대는 중심지에서 멀어질수록 하락한다.
- 알론소의 입찰지대설에 따르면 토지이용은 최고의 지대지불의사가 있는 용도에 할당된다.
- 동심원이론에 의하면 주택지불능력이 낮은 저소득 층일수록 고용기회가 많은 도심지에 주거입지를 선점하는 경향이 있다
- 호이트의 선형이론에 따르면 고소득층의 주거지는 주요 교통 노선을 축으로 하여 접근성이 양호한 지역에 입지하는 경향이 있다.
- 해리스와 울만에의 다핵심이론에 따르면 도시는 하나의 중심이 아니라 여러개의 전문화된 중심으로 이루어진다.
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