공인중개사 정리노트 - 민법 ⑰ 물권의 변동 - 법률행위에 의하지 않은 부동산물권변동, 부동산의 공시방법

공인중개사 정리노트 - 민법 ⑰ 물권의 변동 - 법률행위에 의하지 않은 부동산물권변동, 부동산의 공시방법

 

1. 의의

민법 제187조(등기를 요하지 아니하는 부동산물권취득) 상속, , 공용징수, 판결, 경매 기타 법률의 규정에 의한 부도 안에 관한 물권의 취득은 등기를 요하지 아니한다. 그러나 등기를 하지 아니하면 이를 처분하지 못한다.

(1) 법률규정에 의한 부동산물권변동은 등기를 요하지 않으며 등기 없이도 제3자에게 대항할 수 있습니다.

 

(2) 등기 없이 취득한 물권을 다시 처분하려는 경우, 이는 법률행위이므로 먼저 자기 앞으로 그 물권에 관한 등기를 한 후에 처분에 관한 등기를 하여야 합니다.

 

(3) 판례 – 민법 제187조는 물권의 취득의 경우에 등기를 요하지 않는다고 규정하고 있으나, 취득에만 한정하는 것이 아니라 변경 · 상실의 경우에도 등기를 요하지 않습니다.

 

(4) 민법 제187조에서 등기를 요하지 않는 판결은 형성판결만을 말합니다. 따라서 확인판결 · 이행판결은 제외됩니다.

 

 

2. 부동산물권의 공시방법

 

 (1) 등기의 의의

부동산등기란 등기관이 법정절차에 따라 등기부에 부동산의 표시와 부동산에 관한 일정한 권리관계에 관한 정보를 기록하는 것을 말합니다.

 

 (2) 가등기

 

  ① 가등기란 본등기를 할 수 있는 권리(소유권, 전세권, 저당권, 지상권, 지역권, 권리질권, 채권담보권, 임차권)의 변동(설정, 이전, 변경, 소멸)에 관한 청구권을 보전하려는 때에 가등기를 할 수 있습니다. 따라서 물권적 청구권을 보전하기 위한 가등기는 허용되지 않습니다.

 

  ② 가등기는 본등기를 할 수 이쓴 실체법적 요건이 완비되지 않은 경우에 장래에 할 본등기의 준비로 하는 등기입니다.

 

  ③ 따라서 그 절차가 비교적 용이하고 후일에 가등기에 기한 본등기를 갖추면 가등기 당시의 순위를 그대로 보전하는 효력이 있습니다.

 

  ④ 그러나 가등기가 있다 하여 소유권이전등기를 청구할 어떤 법률관계가 있다고 추정되는 것은 아닙니다.

 

  ⑤ 가등기에 기하여 본등기를 할 때에는 현재의 등기명의인이 아닌 가등기 당시의 등기명의인을 상대로 본등기를 청구하여야 합니다.

 

  ⑥ 가등기에 기하여 본등기를 하였을 때 가등기 이후에 된 등기로서 가등기에 의하여 보전되는 권리를 침해하는 등기는 직권으로 말소해야 합니다.

 

  ⑦ 물권변동의 효력은 본등기시에 생기는 것이며 가등기시로 소급하여 발생하지 않습니다.

 

  ⑧ 정지조건부 청구권을 보전하기 위한 가등기도 허용됩니다.

 

  ⑨ 소유권이전청구권을 보전하기 위한 가등기에 기한 본등기를 청구하는 경우, 가등기 후 소유자가 변경되더라도 가등기 당시의 등기명의인을 상대로 해야 합니다.

 

  ⑩ 가등기상의 권리의 이전등기를 가등기에 대한 부기등기 형식으로 경료할 수 있습니다.

 

 (3) 등기청구권

 

  ① 의의 - 등기권리자가 등기의무자에 대하여 등기신청에 협력할 것을 요구하는 권리를 등기청구권이라고 합니다.

 

  ② 등기신청권과 비교 – 등기권리자와 등기의무자가 함께 국가(등기소)에 등기사항을 등기할 것을 요구하는 권리를 등기신청권이라 하며, 등기신청권은 공법상 · 절차법상의 권리인 반면에 반면에 등기청구권은 사법상 · 실체법상의 권리입니다.

 

  ③ 성질

   ⓐ 일반적으로 법률행위로 인한 경우나 취득시효완성을 원인으로 하는 등기청구권은 채권적 성질입니다.

   ⓑ 법률규정에 의한 경우에는 이미 물권이 취득되어 있는 상태에서의 등기청구권이므로 물권적 성질을 갖습니다.

   ⓒ 부동산 매수인이 그 목적물을 인도받아 이를 사용수익하고 있는 이상 그 매수인의 등기청구권은 시효로 소멸하지 않습니다.

   ⓓ 부동산의 매수인이 부동산을 인도받아 사용 · 수익 하다가 제3자에게 그 부동산을 처분하고 점유를 승계하여 준 경우, 소유권이전등기청구권의 소멸시효는 진행되지 않습니다.

 ④ 진정명의회복을 원인으로 한 소유권이전등기청구권

  ⓐ 甲이 소유하고 있는 부동산에 대하여 무효인 등기가 乙명의로 된 경우에 甲은 乙에게 말소등기를 청구할 수도 있고, 乙에게 소유권이전등기를 청구할 수도 있습니다.

  ⓑ 법적 성질은 소유권에 기한 방해배제청구권입니다.

 

 (4) 등기의 효력

 

  ① 본등기의 효력

   ⓐ 물권변동적 효력

   ⓑ 순위확적적 효력

   ⓒ 대항적 효력

   ⓓ 점유적 효력

   ⓔ 추정적 효력

     - 등기가 되어있으면 설령 무효인 등기라 하더라도 그에 대응하는 실체적 권리관계가 존재하는 것으로 추정되는 것을 말합니다.

     - 등기부상 기록된 권리, 원인, 절차에는 미치나, 부동산의 표시에는 미치지 않습니다.

   ⓕ 소유권이전등기의 추정력

     - 소유권이전등기가 경료되어 있는 경우에는 그 등기명의인은 제3자에 대해서 뿐만 아니라, 직전 명의인에 대하여도 적법한 등기원인에 의하여 소유권을 취득한 것으로 추정됩니다.

     - 따라서 물권변동의 당사자 사이에도 등기추정력이 원용될 수 있습니다.

     - 전 소유자가 사망한 후에 그의 신청에 의하여 이전등기가 이루어진 경우, 추정력은 깨집니다. 그러나 사망 전에 등기원인이 존재한 경우에는 깨지지 않습니다.

     - 매매계약을 원인으로 丙명의로 소유권이전등기가 된 경우, 甲이 무권대리를 이유로 그 등기의 말소를 청구하는 때에는 甲은 을의 대리권의 부존재를 증명할 책임이 있습니다.

   ⓖ 소유권보존등기의 추정력 - 전 소유자는 양도사실을 부인하는 경우에는 그 보존등기의 추정력은 깨어지고 그 보존등기 명의자 측에서 그 양수사실을 입증할 책임이 있습니다