공인중개사 정리노트 - 민법 ⑫ 법률행위의 무효와 취소 - 무효

공인중개사 정리노트 - 민법 ⑫ 법률행위의 무효와 취소 - 무효

 

1. 의의 

 

 (1) 법률행위가 성립한 당시부터 법률상 당연히 그 효력이 발생하지 않는 것을 말합니다.

 

 (2) 유효 · 무효와 같은 효력을 논하는 것은 법률행위가 성립된 이후의 문제이기 때문에 만일 법률행위의 성립요건을 갖추지 못하였다면 유효 · 무효가 문제 되지 않습니다.

 

 (3) 법률행위의 무효는 이를 주장할 이익이 있는 자는 누구든지 무효를 주장할 수 있습니다.

 

2. 무효의 종류

 

 (1) 절대적 무효(원칙)(↔ 상대적 무효)
  법률행위의 당사자뿐만 아니라 제3자에 대한 관계에서도 무효를 주장할 수 있는 무효를 말합니다.

 

 (2) 상대적 무효(예외)(↔ 절대적 무효)
  법률행위의 당사자 사이에서는 무효이지만 선의의 제3자에게는 대항할 수 업슨 무효를 말합니다.

 

※ 적용 사례
  ① 의사무능력자의 법률행위(절대)
  ② 확정할 수 없는 법률행위
  ③ 원시적 불능인 법률행위(절대)
  ④ 강행규정을 위반한 법률행위(절대)
  ⑤ 반사회질서의 법률행위(절대)
  ⑥ 불공정한 법률행위(절대)
  ⑦ 비진의표시(민법 제107조 제1항 단서)(상대)
  ⑧ 통정허위표시(상대)
  ⑨ 불법조건이 붙은 경우

 

(3) 확정적 무효(↔ 유도적 무효)
  법률행위의 효력이 발생되지 않는 것이 확정되어 있는 것을 말합니다. 법률행위의 무효는 확정적 무효를 원칙으로 합니다.

 

 (4) 유동적 무효(↔ 확정적 무효)
  법률행위가 행위 시에는 효력이 발생하지 않으나 제3자의 추인, 관청의 인가를 받게 되면 법률행위 시에 소급해서 유효로 되는 것을 유동적 무효라고 합니다.

 

 ① 토지거래허가구역 내의 법률관계
   - 허가구역 내의 토지에 대하여 허가를 받기 전에 체결한 매매계약은 허가받을 것을 전제로 한 계약일 경우에는 허가를 받을 때까지만 무효이지만, 일단 허가를 받으면 그 계약은 소급하여 유효한 계약이 되고, 이와 달리 불허가가 된 때에는 무효로 확정됩니다.
   - 이 경우 허가를 받을 때까지는 유동적 무효상태에 있다고 말합니다.

ㄱ. 거래계약상의 법률관계
  ⓐ 허가받기 전의 상태에서는 이행청구 불가
  ⓑ 계약 위반을 이유로 한 해제나 손해배상 청구 불가
  ⓒ 유동적 무효상태에서는 계약금의 반환 청구 불가
  ⓓ 유동적 무효상태에서 해약금 해제 가능
  ⓔ 확정적 무효가 된 경우 귀책사유 있는 자의 무효주장 가능
  ⓕ 토지거래가 당사자의 표시와 불일치한 의사 또는 하자 있는 의사에 의하여 이루어진 경우에, 거래허가 신청하기 전 단계에서 이러한 사유를 주장하여 무효 · 취소 주장 가능
  ⓖ 허가구역 내에서의 중간생략등기 무효\

ㄴ. 협력의무 발생
  ⓐ 어느 일방이 허가신청 협력의무 이행 거절 의사 시 그 상대방은 소로써 협력 청구 가능
  ⓑ 협력의무 위반을 이유로 한 손해배상청구 가능
  ⓒ 협력의무 위반을 대비한 손해배상약정 가능
  ⓓ 협력의무 위반을 이유로 한 해제 불가
  ⓔ 대금지급과의 동시이행관계 부정

ㄷ. 확정적 무효가 되는 경우
  ⓐ 불허가처분
  ⓑ 허가를 배제하거나 잠탈 하는 내용의 계약
  ⓒ 토지거래허가신청을 하지 않기로 하는 의사표시를 명백히 하는 경우
  ⓓ 허가를 받기 전에 정지조건의 불성취가 확정된 경우

ㄹ. 확정적 유효가 되는 경우
  ⓐ 허가를 받은 경우
  ⓑ 허가구역 지정해제(존속기간 만료)

 

3. 무효행위의 전환(민법 제138조)

민법 제138조(무효행위의 전환) 무효인 법률행위가 다른 법률행위의 요건을 구비하고 당사자가 그 무효를 알았더라면 다른 법률행위를 하는 것을 의용 하였으리라고 인정될 때에는 다른 법률행위로써 효력을 가진다.

 

4. 무효행위의 추인(민법 제139조)

민법 제139조(무효행위의 추인) 무효인 법률행위는 추인하여도 그 효력이 생기지 아니한다. 그러나 당사자가 그 무효임을 알고 추인한 때에는 새로운 법률행위로 본다.

 

 (1) 강행법규 위반의 행위나 반사회질서의 행위 또는 불공정한 행위로써 무효인 경우에는 추인에 의하여 유효가 될 수 없습니다.

 

 (2) 무효인 법률행위를 추인하면 추인 시부터 새로운 법률행위를 한 것으로 봅니다.(소급효 인정 되지 않는 것이 원칙)

 

 (3) 다만, 제3자이 권리를 해하지 않는 범위 내에서 당사자의 약정으로 소급효 인정 가능

 

 (4) 신분행위, 무효 소송행위는 추인에서 소급효 인정