공인중개사 정리노트 - 민법 ⑧ 대리행위

공인중개사 정리노트 - 민법 ⑧ 대리행위

 

1. 대리행위의 효력(민법 제114조)

민법 제114조(대리행위의 효력)
① 대리인이 그 권한 내에서 본인을 위한 것임을 표시한 의사표시는 직접 본인에게 대하여 효력이 생긴다.
② 전항의 규정은 대리인에게 대한 제3자의 의사표시에 준용한다.

 

2. 현명주의

 

  (1) 현명의 의의
    본인을 위한 것임을 표시하여야 한다는 것(=현명)은 그 행위의 법률효과를 본인에게 귀속시키려고 하는 대리의사를 표시하여야 한다는 뜻입니다.

 

  (2) 현명의 방식 
    일반적으로는 甲의 대리인 乙이라고 서면을 통한 현명을 합니다. 그러나 현명의 방식에는 아무런 제한이 없으므로 구두로도 가능합니다. 또한 본인의 이름이 표시되지 않았어도 주위의 사정을 통하여 본인이 누구인지 알 수 있으면 족하다고 합니다.(통설)

 

※ 대리행위로 인정할 수 있는 경우(판례)
  - 매매위임장을 제시하고 자기의 이름으로 매매계약을 체결하는 자는 특별한 사정이 없는 한 본인을 대리하여 매매행위를 하는 것으로 보아야 합니다.
  - 대리권이 있다면 대리관계를 표시함이 없이 마치 자신이 본인인 양 행세하더라도 위 계약은 대리인이 그의 권한범위 안에서 한 것인 이상 그 효력은 본인에게 미칩니다.

  (3) 현명하지 않은 행위의 효력(민법 제115조)

민법 제115조(본인을 위한 것임을 표시하지 아니한 행위) 대리인이 본인을 위한 것임을 표시하지 아니한 때에는 그 의사표시는 자기를 위한 것으로 본다. 그러나 상대방이 대리인으로서 한 것임을 알았거나 알 수 있었을 때에는 전조 제1항의 규정을 준용한다.

 

    ① 원칙 : 대리인을 본인으로 믿은 상대방을 보호하기 위한 취지에서 대리인은 내심의 의사와 표시가 일치하지 않음을 이유로 취소하지 못합니다.

 

    ② 예외 : 상대방이 대리인으로서 한 것임을 알았거나 알 수 있었을 때에는 그 의사표시는 대리행위로서 효력이 발생합니다.

 

3. 대리행위의 하자(민법 제116조)

민법 제116조(대리행위의 하자) ① 의사표시의 효력이 의사의 흠결, 사기 · 강박 또는 어느 사정을 알았거나 과실로 알지 못한 것으로 인하여 영향을 받을 경우에 그 사실의 유무는 대리인을 표준하여 결정한다.
② 특정한 법률행위를 위임한 경우에 대리인이 본인의 지시에 따라 그 행위를 한 때에는 본인은 자기가 안 사정 또는 과실로 인하여 알지 못한 사정에 관하여 대리인의 부지(알지 못함)를 주장하지 못한다.

 

 (1) 원칙 - 대리에 있어서 대리행위의 주체는 대리인이므로 의사표시의 효력이 의사의 흠결 등으로 인하여 영향을 받을 경우에 그 하자의 유무는 대리인을 표준으로 하며 하자에서 생기는 효과는 본인에게 귀속합니다.

 

 (2) 예외 

 

  ① 특정한 법률행위를 위임한 경우에 대리인이 본인의 지시에 따라 그 행위를 한 때에는 본인은 자기가 안 사정 또는 과실로 인하여 알지 못한 사정에 관하여 대리인의 부지(알지 못함)를 주장하지 못한다.

 

  ② 물건에 하자가 있다는 사실을 알고 있는 본인이 대리인에게 지시하여 그 물건을 매수하게 하였고, 대리인이 그 하자 있는 물건을 매수하였다면, 설령 대리인이 그 사실을 모르고 있었다 하더라고 본인은 담보책임을 물을 수 없게 됩니다.

 

4. 대리권의 남용

 대리인이 본인의 이익이나 의사에 반하여 자기 또는 제3자의 이익을 위한 배임적인 행위를 하는 것을 대리권의 남용이라고 합니다.(예 : 대리인이 계약금을 횡령할 의사로 계약을 한 경우)

 

 (1) 원칙 - 본인의 이익에 반하였다 하더라도 대리권의 범위 내에서 한 것이라면 유권대리로서 본인에게 효과가 귀속됩니다.

 

 (2) 예외 - 비진의표시 유추 적용
  대리권 남용 판례 - 계약이 대리인에 의하여 체결된 경우, 그 대리인의 진의가 본인의 이익이나 의사에 반하여 자기 또는 제3자의 이익을 위한 것이고 상대방이  그 사정을 알았거나 알 수 있었다면 본인은 아무런 계약상의 책임을 지지 않는다.(대판86다카1004) 

 

5. 대리인의 능력(민법 제117조)

 민법 제117조(대리인의 행위능력) 대리인은 행위능력자임을 요하지 아니한다.

 

 (1) 대리인은 대리행위에 의하여 권리를 취득하거나 의무를 부담하는 것이 아니므로 행위능력자임을 요하지 아니하나 적어도 의사능력은 가지고 있어야 합니다. 만약 대리인이 의사무능력자인 경우 그가 행한 법률행위는 무효가 됩니다.

 

 (2) 제한능력자인 대리인이 상대방과 한 대리행위의 경우 본인은 제한능력을 이유로 취소할 수 없습니다.